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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

(相關(guān)資料圖)

大紅門(mén)B區(qū)拆遷戶(hù)，大概能拿到320萬(wàn)（還沒(méi)到手）。京戶(hù)，我已退休，愛(ài)人還有八年，手里現(xiàn)金100，不想貸款，沒(méi)有學(xué)區(qū)要求，最好西南四環(huán)內(nèi)，能買(mǎi)到兩居室嗎？最好電梯房。

因?yàn)椴疬w款還沒(méi)具體信，所以沒(méi)有實(shí)際看房。因?yàn)殄X(qián)少，不敢想次新房，只要求房齡別太老，離地鐵稍遠(yuǎn)也接受，最好西四環(huán)，愛(ài)人房山上班。這種要求能買(mǎi)到嗎？

A：

1、400萬(wàn)左右的兩居室，西南四環(huán)內(nèi)，全款肯定能買(mǎi)到啊。只是房齡相對(duì)新的商品房肯定沒(méi)有，都是老公房為主。電梯房也有，看丹橋新華街一帶，橋梁廠的宿舍區(qū)，好幾棟高層塔樓呢。

2、帶電梯的一般都不太老，20多年的居多，就是一般都是塔樓，板樓也是“前三門(mén)大板樓”這種的，戶(hù)型不算太好。

3、具體找房還是問(wèn)中介吧，我沒(méi)有房源。

僅供參考。

二

Q:

目前打算買(mǎi)房（北京第一套，目前外地房有貸款），這次準(zhǔn)備買(mǎi)個(gè)600萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子，不考慮學(xué)區(qū)和自住，重點(diǎn)考慮升值性。我自己看了三環(huán)新城6號(hào)院，還有豐臺(tái)的熙悅天寰，還有石景山詩(shī)景長(zhǎng)安。三環(huán)新城這個(gè)價(jià)位只能買(mǎi)塔樓90多平的兩居室了，熙悅天寰可買(mǎi)89平三居室，房型和小區(qū)都非常好，但是地段不太理想，詩(shī)景長(zhǎng)安可以買(mǎi)到90多平的南北通透房子。

請(qǐng)問(wèn)一下這幾個(gè)選擇您覺(jué)得如何？再就是看了您之前的文章，您反復(fù)說(shuō)升值的話(huà)北五環(huán)外的好一些，對(duì)我來(lái)說(shuō)也可以，請(qǐng)具體推薦一下合適我的小區(qū)。

A：

1、不考慮學(xué)區(qū)和自住，重點(diǎn)考慮升值性。不太像，我看這重點(diǎn)考慮的是面積，所以還是以自住為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇的，都不太算投資房。

2、三環(huán)新城的板塊挺好，但這是經(jīng)適房，投資性偏弱。保障房從一開(kāi)始的規(guī)劃定位就是自住為主，最好成績(jī)一般就是跟隨板塊大盤(pán)，升值上有隱形天花板，沒(méi)什么超出的可能。

熙悅天寰更是典型的自住為主了。李嘉誠(chéng)說(shuō)房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少能決定大部分。我也只能說(shuō)這些年里周邊的小區(qū)在升值上普通，園博府這種當(dāng)年高質(zhì)低價(jià)的都落后了。熙悅天寰賭一把運(yùn)氣吧，贏了的話(huà)也有可能不輸。

詩(shī)景長(zhǎng)安小區(qū)還行，但板塔形式的90多平做不出南北通透，只能是南北向，大部分還是南窄北寬。自住看自己的喜好，投資的話(huà)普通。另外90“多”平也不算合適，要么就多到100以上，要么就在89以下。多出幾平米對(duì)戶(hù)型沒(méi)多大幫助，卻在稅費(fèi)上吃虧，至少是占不到便宜吧。

3、簡(jiǎn)單就這情況，我感覺(jué)這還是更多的考慮了自住，圖的是自己喜歡，是消費(fèi)為主。而投資就是做生意，一般都建議買(mǎi)別人喜歡的，大眾認(rèn)可的，要不然賺誰(shuí)的錢(qián)去？

4、北五環(huán)外說(shuō)的是哪個(gè)區(qū)?。亢５淼亩加袑W(xué)區(qū)溢價(jià)，朝陽(yáng)的沒(méi)有。朝陽(yáng)一般就是指新北苑和來(lái)廣營(yíng)，都沒(méi)幾個(gè)小區(qū)的，找當(dāng)?shù)刂薪榫托小?/p>

僅供參考。

三

Q:

本人外地戶(hù)口，孩子工作單位在北京，孩子在朝陽(yáng)區(qū)以商貸買(mǎi)了一個(gè)小兩居。孩子單位在密云城里蓋了一批職工住宅，發(fā)放按照經(jīng)濟(jì)適用房管理房產(chǎn)證，只能自住，不能出租和轉(zhuǎn)讓和交易，可繼承和遺贈(zèng)，基準(zhǔn)單價(jià)為15000元每平方米。

我們可以孩子的名義以公積金貸款的方式在密云要一套小三居職工住宅作為我們退休后的養(yǎng)老房。該計(jì)劃是否可行，懇請(qǐng)章先生給予我們指導(dǎo)意見(jiàn)。

A：

1、密云蓋的經(jīng)適房，基準(zhǔn)價(jià)能達(dá)到1.5萬(wàn)，有這么高嗎？密云的新房也不過(guò)是2萬(wàn)多啊，二手房大部分都不到2.5萬(wàn)。如果以2.5萬(wàn)為標(biāo)準(zhǔn)，那1.5萬(wàn)就是6折，但卻只有居住權(quán)，這價(jià)格我覺(jué)得談不上多實(shí)惠。

2、別的我不知道，前些日子國(guó)管局在海淀西三旗的房子是1.4萬(wàn)，那可是海淀啊，周邊二手房學(xué)區(qū)好的9萬(wàn)10萬(wàn)+，普通的也在7萬(wàn)+。中央管理局在豐臺(tái)園博園的單價(jià)也是1萬(wàn)出頭，周邊二手商品房均價(jià)接近6萬(wàn)。這些房也都是只有居住權(quán)的，那相比之下密云的是不是貴了點(diǎn)兒？

3、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，如果確定就是為了自住養(yǎng)老，那這價(jià)格肯定實(shí)惠，反正也不準(zhǔn)備置換和套現(xiàn)了。但如果有這些需求或想法，我覺(jué)得這價(jià)格談不上多實(shí)惠。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)您對(duì)燕郊的投資看法，主要是資金不多，只能買(mǎi)在這里。我看了您說(shuō)燕郊漲的猛跌的狠了，所以我想的是只投資這一次，漲的猛了就出手套現(xiàn)，然后換到北京。

A：

1、想法當(dāng)然很好，但這只是理論，是理想，現(xiàn)實(shí)可未必配合，也未必真的能對(duì)抗自己的人性。

2、其實(shí)投機(jī)性強(qiáng)的投資品都漲的猛跌的狠，真要是能控制住自己的欲望那投資什么都可以，比特幣更發(fā)財(cái)，風(fēng)險(xiǎn)低點(diǎn)兒的也有股票期貨呢。很多人開(kāi)始想的都是只要賺一把就收手，但真能做到的沒(méi)幾個(gè)，絕大多數(shù)都是贏了還想贏，輸了想翻本，最終成了韭菜。

在樓市中我見(jiàn)過(guò)的炒房客多了，從2001年就接觸溫州炒房團(tuán)，但現(xiàn)在20年了。發(fā)財(cái)后穩(wěn)妥的當(dāng)房東的也有，但不多，大多數(shù)都是一次次的套現(xiàn)之后又沖了進(jìn)去，很少有人能抵抗賺更多錢(qián)的欲望誘惑。

3、總之考慮好吧，樓市雖然看上去似乎風(fēng)險(xiǎn)小，但這種賭局可是每一把都是梭哈的，都得押上全部身家，一著不慎滿(mǎn)盤(pán)皆輸。所以客觀的評(píng)估一下自己吧，真的能做到抵抗誘惑的自律再去賭。

僅供參考。

五

Q:

我是純投資，預(yù)算200萬(wàn)全款。目前看好的是大興機(jī)場(chǎng)的和悅璞云，68㎡小兩居，感覺(jué)各方面都合適，請(qǐng)問(wèn)升值前景如何？目前周邊還沒(méi)有太多配套，預(yù)計(jì)五年后才能齊全，到時(shí)候會(huì)不會(huì)因?yàn)榉魁g而影響出手？

A：

1、房齡五年什么也不影響，標(biāo)準(zhǔn)的次新房。真要是配套齊全的話(huà)甭說(shuō)五年了，東西城50年的都好賣(mài)著呢。這就看地段兒吧，畢竟李嘉誠(chéng)老頭說(shuō)過(guò)，房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分。

2、和悅璞云我不熟，沒(méi)去過(guò)，不方便點(diǎn)評(píng)人家。只是提醒一下，對(duì)于這種遠(yuǎn)郊新區(qū)的期望值別太高，在沒(méi)地鐵的情況下，很難吸引到市區(qū)工作的往來(lái)通勤。那購(gòu)買(mǎi)者基本上就是周邊工作的，而商品的價(jià)格是供需關(guān)系決定的，在接盤(pán)人群較窄的情況下，未必能有太高的升值。

這項(xiàng)目都開(kāi)盤(pán)快兩年了吧？談不上多好賣(mài)，說(shuō)明看好的人不是太多。那假定這是一套五年的二手房，你愿意出多少錢(qián)接盤(pán)？配套是需要板塊內(nèi)人群來(lái)推動(dòng)的，人口規(guī)模少的話(huà)很難說(shuō)能按規(guī)矩完成，商人只看利潤(rùn)，不談理想。

3、其他不多說(shuō)了，只能說(shuō)北京這些年郊區(qū)新盤(pán)升值好的不多，幾乎沒(méi)有。畢竟地段地段還是地段兒，所以還是自住為主吧。另外提醒一句，這項(xiàng)目的投資不大，但卻是保利首開(kāi)新航城三家合伙的，央企+北京國(guó)企+地方國(guó)企。他們是都看好這地段兒的利潤(rùn)呢，還是分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)？

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！