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21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗 北京報道

近日，北京二手房市場成交出現(xiàn)了明顯回溫。

(資料圖片僅供參考)

剛剛過去的2023年第7周（2.6-2.12），麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量為3190套，環(huán)比上漲13.4%；中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2023年2月1日-11日，北京二手房成交量為4705套，環(huán)比增長33.5%，同比增長173.5%。

春節(jié)后的第二個周末（2.11-2.12），因為北京樓市最大的中介機構(gòu)單日成交量達到了600套水平，據(jù)此推算北京二手房全月成交量或?qū)⒔咏?萬套，市場開始流傳起“狂飆”、“火爆”等說法。

二手房市場的冷熱，一直被認為是北京樓市的先行信號。21世紀經(jīng)濟報道記者走訪了解到，當(dāng)前北京二手房市場成交量較2022年年末最冷淡時期確實有明顯上漲，成交周期縮短，不過成交價并未上浮，成交房源依然趨近合理的市場價，急于出售的房主也會適當(dāng)給出優(yōu)惠。

那些迅速成交的房源均有以下共性：買方有明確的購房打算，已經(jīng)看過一段時間房子，房源價格合理。

包括中介、分析師等多位市場人士指出，北京二手房成交量增加的主要原因是前期積壓的購房需求在春節(jié)后得到充分釋放，疊加“賣一買一退個稅”的政策，很多置換群體也在加緊換房。

“很多人春節(jié)過后發(fā)現(xiàn)，看中的房子如果不買就會很快被別人買走，下一次再碰到合適的房源，出手就會果斷一些?！币晃恢薪槿耸扛嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者，“再加上消費者對一線城市樓市的預(yù)期回升，對自身收入預(yù)期的悲觀也有所緩解，整體市場或許在接下來的‘小陽春’里會繼續(xù)回暖?！?/p>

值得注意的是，北京樓市的共識在于，即便成交量恢復(fù)，成交價也不會大幅上漲，“量升價穩(wěn)”或是接下來的主旋律。

成交量上漲

“二手房成交量回到了去年最好的時期，節(jié)奏很快”、“最近買房的人挺多，而且看了就買，目標(biāo)很明確”…… 劉萬里的感知和中介說法一致，年前就在朝陽區(qū)東四環(huán)看房的他，完整經(jīng)歷了北京二手房市場的轉(zhuǎn)換周期。

“去年12月底，市場上多得是房子賣不出去，和我一樣看房的人都不著急，我也約過幾個房主談價格，那時候房主價格空間都比較大，就想著再看看?！眲⑷f里說，1月之后就感受到了市場的變化，原來中意的房子陸續(xù)成交出去，他的看房之路才開始著急起來。

在這個過程中，不僅是掛牌200天、135天的房子成交了，甚至是掛牌8天的、7天的房子也都迅速成交了。

2月12日，劉萬里終于實現(xiàn)了簽約，總預(yù)算400萬元的他，最終買了420萬元的房子，而且是當(dāng)天掛牌當(dāng)天成交。“火速成交”之后，劉萬里心里的一塊石頭才算落了地。

劉萬里的“剛需”性質(zhì)比較特殊，他不是給自己看房，而是打算在公園旁邊為自己的父親買一套養(yǎng)老房。與他同期成交的剛需，則大多數(shù)是購置自己的第一套“上車房”，狀態(tài)也同樣從“觀望”轉(zhuǎn)換為了“能定則定”。

負責(zé)維護劉萬里所購房源的經(jīng)紀人說，近期北京二手房市場上，當(dāng)天掛牌、當(dāng)天簽約的事情不再是孤例，出手的也都是有明確購房意向、已經(jīng)對市場有所了解的客戶。

朝陽北苑區(qū)域、豐臺角門西區(qū)域和海淀田村區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀人也給出了同樣的結(jié)論，尤其是剛剛過去的這個周末，他們自己和同行都感覺到了二手房成交量的增加。

“周末大家都很忙，今天我們店里一半的人休息，其余一半人值班?！苯?jīng)紀人李億2月13日告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“主要是，過完年回來之后，這才是第二個周末，購房需求密集釋放也算正常。”

諸葛找房市場分析師王小嬙表示，春節(jié)假期后，線下看房熱度逐步回升，帶動二手房成交連續(xù)兩周回升，前期積壓的市場需求正在加速釋放，預(yù)計樓市成交節(jié)奏將會進一步加快。

“1月以來，北京二手房市場出現(xiàn)了較為明顯的回暖跡象。” 中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向記者表示：“疫情的影響解除之后，人口流動性提升，社會經(jīng)濟活力有所釋放，大家對今年宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的信心都有所恢復(fù)?！?/p>

成交價穩(wěn)定

2月11日，趙波把自家58平方米房子的掛牌價從460萬元調(diào)低到了440萬，即便如此，經(jīng)紀人依然勸他“咱們小區(qū)同等戶型的賣價大概在410萬元，建議您再調(diào)低下心理價位吧?！?/p>

但趙波想試試?？吹蕉址砍山幻黠@增多的他，即便知道自己的掛牌價超出市場價不少，依然寄望于北京房價的未來走勢。

掛牌價過高的代價，就是帶看量稀少，即便偶爾有看房的買方，也沒有購買意向，唯一一次談價，對方給出的價格是415萬元，趙波沒同意。為此，經(jīng)紀人頗感遺憾。

實際上，北京二手房的成交價目前仍相對穩(wěn)定，并未因為成交量的急劇增加而大幅波動。

根據(jù)中指百城二手住宅價格指數(shù)，2023年1月，北京二手住宅均價環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.02%。隨著市場活躍度的回升，業(yè)主信心也有所恢復(fù)，掛牌預(yù)期有所回升。

麥田房產(chǎn)方面提供給21世紀經(jīng)濟報道記者的數(shù)據(jù)也顯示，北京二手房價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)。從麥田所覆蓋的樓盤來看，1月全市二手房掛牌價和12月相比維持不變，2月份掛牌價微漲0.1%，屬于正常波動。

“一般情況下，成交量上漲的下一步就是成交價，目前還沒看到這種變化，只不過隨著市場上房源量的減少，議價空間有所縮小。”朝陽東四環(huán)區(qū)域一位資深經(jīng)紀人透露：“周末店里有兩單沒談成的，原因都是業(yè)主對價格比較堅持，不愿意讓步?！?/p>

該經(jīng)紀人舉例說，如果房子本身掛牌價合理，買方砍價幅度還像年前似的照著10萬來，但是業(yè)主方的議價空間已經(jīng)縮小到了5萬之內(nèi)。

西城德勝區(qū)域一位經(jīng)紀人也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，賣方的市場預(yù)期比較強，只要不著急用錢，都愿意等一等，看看能不能賣到更高的價格。

麥田房產(chǎn)分析師進一步指出，根據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測，1月北京二手房議價空間和上月相比減少0.17個百分點?！翱偟膩碚f，目前在售房源充足，買賣雙方心態(tài)比較穩(wěn)定。但隨著成交量的增加，二手房的議價空間有所減少?！?/p>

“未來，隨著樓市政策環(huán)境的進一步寬松，市場預(yù)期與信心有望逐步恢復(fù)，3月份北京二手房市場活力也有望進一步提升?！标愇撵o補充說：“但成交規(guī)模想要超過2021年3月份的22000套，還是有比較大的難度。”