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在以上市43.08%漲幅創(chuàng)下年內(nèi)物業(yè)股上市首日最高漲幅紀錄后，朗詩綠色生活股價卻在隨后的兩周內(nèi)走出了大滑坡的趨勢。截至7月15日午盤，朗詩綠色生活報3.26港元，當日跌6.59%，位居當日港股物業(yè)股跌幅首位，距離破發(fā)僅一步之遙。盡管有所謂的綠色概念加持，外加上市前后管理層大談業(yè)務(wù)創(chuàng)新和業(yè)務(wù)模式突破，但無論是規(guī)模上的過于迷你，還是與龍頭物業(yè)股動輒70、80市盈率的巨大差距，單憑概念與愿景的朗詩綠色生活能走多遠?

迷你的規(guī)模、市值與市盈率

資料顯示，朗詩綠色生活原為朗詩旗下物業(yè)服務(wù)公司，成立于2005年，是一家深耕長三角、布局全國的物業(yè)管理服務(wù)提供商。其于今年1月25日首次在港交所遞交招股書，于6月22日通過港交所聆訊。

根據(jù)企業(yè)最新披露的招股書顯示，截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的在管物業(yè)項目累計123個，其中包括102個住宅物業(yè)和21個非住宅物業(yè)，在管的總建筑面積為1730萬平方米。

從收入構(gòu)成來看，朗詩綠色生活的收益目前主要來自三大業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。招股書顯示，截至2020年12月末，朗詩綠色生活收入6.01億元，其中物業(yè)管理服務(wù)收入4.1億元，占總收入的68.2%;非業(yè)主增值服務(wù)收入1.41億元，占比23.4%;社區(qū)增值服務(wù)0.5億元，占比8.4%。

按照招股書披露的數(shù)據(jù)，截至2020年12月末，朗詩綠色生活的毛利為1.6億元，毛利率26.7%，歸屬股東凈利潤4107萬元。

作為公司銷售業(yè)績的主要來源，長三角區(qū)域一直為朗詩綠色生活所倚重。據(jù)招股書，截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的物業(yè)管理服務(wù)涵蓋21個城市，其中就包括了15個長江三角洲城市。在其全國共計123項在管物業(yè)中，便有100項位于長江三角洲，占公司總在管建筑面積的85.2%。

重倉長三角為朗詩綠色生活貢獻了超八成收益。數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年三個年度，朗詩綠色生活位于長江三角洲在管物業(yè)產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)收益，分別占物業(yè)管理服務(wù)總收益的92%、89.2%及86.6%。

值得關(guān)注的，對于母公司的業(yè)務(wù)依賴，同樣也在這家港股新秀身上顯現(xiàn)。據(jù)招股書，目前朗詩綠色生活的大部分收益來自向朗詩地產(chǎn)開發(fā)項目提供的物業(yè)管理服務(wù)。截至2020年末，在朗詩綠色生活在管的住宅物業(yè)中，向朗詩開發(fā)(包括共同開發(fā))物業(yè)提供管理服務(wù)的占比為61.8%。

不過，相比資本市場內(nèi)已經(jīng)展開市值及規(guī)模角逐的一眾物企同行，朗詩綠色生活這家港股新秀似乎處于下游。

除了上市兩周內(nèi)股價出現(xiàn)大幅滑坡外，對比物企龍頭碧桂園服務(wù)，朗詩綠色生活的規(guī)模、市值與市盈率均被現(xiàn)實“吊打”：管理面積僅1730萬平米，物業(yè)企業(yè)老大碧桂園服務(wù)是其23倍還多;市值不足20億港元，與碧桂園服務(wù)的最新市值相差近170倍;市盈率更是低到17，與以高市盈率著稱的物業(yè)行業(yè)并不相符，與老大碧桂園服務(wù)78的差距更是幾何級。

擴張的現(xiàn)實難題

在與資本市場成功接軌后，朗詩綠色生活這家重倉長三角的區(qū)域性物企，也開始考慮起擴大企業(yè)業(yè)務(wù)半徑的問題。根據(jù)該公司管理層的表態(tài)，未來會收購一些非住宅管理業(yè)務(wù)的公司，還將在粵港澳和成渝都市圈進行深耕。

朗詩綠色生活對于公司規(guī)模擴張的渴望，在上市募資用途中也可見一斑。據(jù)招股文件，朗詩綠色生活此次上市總募集資金凈額約為2.586億港元，在其全球發(fā)售所得款項凈額中，約56.8%所得款項凈額將用于多渠道擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。

就朗詩綠色生活當前的城市布局及后續(xù)的擴張意圖，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，長三角區(qū)域在政策扶持、人口流入等作用下，聚集效應(yīng)愈加明顯，經(jīng)濟發(fā)展速度增長較快，對物管的需求也隨之增加。因而，聚焦長三角區(qū)域的朗詩綠色生活在近年來也獲得了部分發(fā)展紅利。但因布局區(qū)域過于集中，朗詩綠色生活受區(qū)域未來規(guī)劃的影響也較大。

“目前粵港澳和成渝都市圈物管行業(yè)發(fā)展已具有一定規(guī)模，朗詩綠色生活作為后來者切入較難。首先布局新的城市在當?shù)貨]有品牌的加持，較難獲取業(yè)主的信服度;其次，當?shù)匾延泻芏辔锲笊罡嗄辏袌稣加新瘦^高，業(yè)主對其也有一定的忠實度。” 陳霄說道。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟也指出，盡管在長三角、珠三角、成渝等人口聚集和人口凈流入的主要區(qū)域布局，整體來說機遇大于挑戰(zhàn)，但對于深耕長三角區(qū)域的朗詩綠色生活來說，過快進軍粵港澳和成渝區(qū)域可能會面臨資金風險、政策風險、經(jīng)營風險等多種不確定性因素。

盡管朗詩綠色生活作為綠色物業(yè)的先行者無疑具有先發(fā)優(yōu)勢，但業(yè)內(nèi)也有聲音指出，在物業(yè)領(lǐng)域“大魚吃小魚”競爭加劇的現(xiàn)實條件下，對于朗詩綠色生活這家管理面積只有1730萬平米的物業(yè)服務(wù)公司而言，對于愿景中的收并購助力規(guī)模擴張，或還將面臨許多現(xiàn)實問題，比如提升市場占有率的難題、小企業(yè)并購擴張的難題，以及擴張后小企業(yè)的“并購消化”問題等等。

新概念想象空間受限

因為體量較小且市值不高，朗詩綠色生活上市后的資本故事繞開了規(guī)模化這一主題，將綠色建筑視為該公司的一大發(fā)展標簽以及核心宣傳點。據(jù)第三方數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的綠色建筑在管建筑面積僅占其在管總建筑面積的4.3%。而截至2020年12月31日，朗詩綠色生活的綠色建筑項目占在管物業(yè)總建筑面積的34.4%。

資本市場對于朗詩綠色生活的綠色概念也有反饋。7月8日開盤當天，朗詩綠色生活一度較發(fā)行價上漲120%，最終以44%的漲幅收盤。不過在最近幾個交易日，朗詩綠色生活此前顯露的大增態(tài)勢并沒有得到延續(xù)，甚至在7月9日(收跌13.11%)、7月12日(收跌6.14%)、7月13日(收跌7.9%)，位于物業(yè)股跌幅首位。截至7月14日收盤，朗詩綠色生活報3.49港元/股，最新市值13.96億元，市盈率17.92。

對于朗詩綠色生活近期股價變動，牛曉娟向北京商報記者表示，資本市場對物業(yè)企業(yè)認可度較高的可以分為兩類企業(yè)，第一類是以碧桂園服務(wù)為代表的規(guī)模巨大的頭部企業(yè)，第二類是以華潤萬象生活為代表的規(guī)模中等、商寫等非住宅業(yè)態(tài)占比較高的物業(yè)企業(yè)。而朗詩綠色生活則為資本市場對物業(yè)行業(yè)的想象空間開辟了第三條路徑，即綠色概念。

但牛曉娟表示，朗詩綠色生活開盤估價暴漲原因在于綠色概念短暫性熱度，目前看，資本市場對其價值評估有熱度逐漸散去的趨勢。規(guī)模是各種概念以及資本市場想象空間的基礎(chǔ)，規(guī)模沒有達到四五千萬的門檻值，通常來說難以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，在管面積過小，會限制資本對于相關(guān)新概念的想象空間。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認同在管面積的確是物企自身發(fā)展重要的指標，但中小物業(yè)企業(yè)要快速擴大在管面積難度不小。收購擴張的難度較大。因此，擴大自身綠色品牌優(yōu)勢，強化非住宅類管理公司的收購將是該公司的重點。

陳霄直言，現(xiàn)階段朗詩綠色生活整體規(guī)模偏小，市值也不算高，市盈率處于行業(yè)中位水平，距離典型物企存在不小差距，未來可能面臨的發(fā)展壓力也較大。

就“發(fā)展綠色建筑的中長期發(fā)展目標”“上市后計劃如何開展規(guī)模擴張”等問題，北京商報記者向朗詩綠色生活方面發(fā)去采訪函。截至發(fā)稿，對方暫無回應(yīng)。

(北京商報記者 盧揚 榮蕾)